전세 사기 유형 (피하는 방법) 2022 ver

부동산 가격이 계속해서 하락하고 있습니다. 집값과 전셋값이 떨어지면서 집주인이 계약 만기 때 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우도 생기고 전세 계약된 오피스텔을 월세 계약된 것처럼 속이는 전세 사기 유형도 있습니다. 국토교통부에서 알려주는 전세계약 전 체크리스트를 꼭 참고해 주세요.

전세 사기 유형

전세 사기 유형

전세 사기 유형은 크게 5가지 정도로 구분됩니다. 깡통전세, 전세, 월세 이중계약, 동일 물건 이중 계약, 신탁사 소유 물건 사기, 대항력 이용 사기 등이 있습니다.

1. 깡통전세
2. 전세, 월세 이중계약
3. 동일물건 이중 계약
4. 신탁사 소유물건 사기
5. 대항력 이용 사기

깡통전세

전세 사기 유형에서 첫 번째는 신축빌라에서 많이 발생하고 있는 깡통전세입니다. 아파트 처럼 시세 정보를 알 수 없기 때문에 더욱더 빈번히 발생하고 있습니다. 집주인이 사기에 가담합니다. 원래의 전세 보증금보다 주택 매매가격을 높게 책정되는 사기입니다. 이런 사기를 당하면 전세계약 기간이 끝나더라도 전세금을 돌려받지 못하는 상황에 놓입니다. 이때는 평생 모은 전세자금을 날리게 됩니다.

전세, 월세 이중계약

해당 사기는 전세 또는 월세 계약을 맺은 임차인이 사기를 치는 유형입니다. 전세 또는 월세 임차인이 마치 자기 집인 것 처럼 속이고 새로운 세입자에게 전세계약을 합니다. 집주인에게는 월세 계약이라고 속이고 이 과정에서 보증금을 가로채는 전세 사기 유형을 말합니다.

동일물건 이중 계약

동일한 물건에 2명 이상 세입자와 계약을 맺는 것을 말합니다. 이때 여러 사람과 이중 계약한 보증금은 가로채는 전세 사기 유형 중 하나입니다.

신탁사 소유 물건 사기

집주인이 사기를 치게 되는 경우입니다. 집주인이 신탁사에게 소유권을 넘기면서 은행 대출을 받습니다. 그리고 세입자에게 이 사실을 숨기고 전세 계약을 하면서 보증금을 가로채는 사기입니다.

대항력 이용 사기

확정일자는 대항력이 갖춰진 후 발생합니다. 즉 대항력은 전입신고한 다음 날 00시에 효력이 발생합니다. 이러면 전세계약 후부터 다음 날 00시까지 나에게 대항력과 우선 변제권이 없습니다. 이 대항력이 다음날 부터 유효하기 때문에 사기를 치는 집주인은 전세계약을 한 당일에 매매 또는 집을 담보로 대출을 받는 사기입니다.

전세 사기 유형 5가지를 피하는 방법

국토교통부에서 전세 계약 전, 후 체크리스트에 대해 확인 사항을 공지했습니다. 전세 사기 피하는 방법이기 때문에 꼭 숙지하시고 전세 계약을 하길 바랍니다.

전세 사기 유형 피하는 방법

전세 계약 전

집주인과 전세 계약 전 꼭 확인해 주세요.

1. 주변 매매가, 전세가 확인
2. 주택 임대차 표준 계약서 사용
3. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인
4. 임대인의 세금 체납여부 확인
5. 선순위 보증금 확인
6. 확정일자 부여 현황 확인
7. 전입세대 열람

1. 주변 매매가, 전세가 확인 방법

인터넷을 통해 또는 주변 공인중개사를 통해 국토교통부 실거래가 확인하는 방법

• 앱 : 국토교통부 모바일 부동산 실거래 정보
• 한국부동산원 부동산테크
• 네이버, 직방, 다방을 통해 확인
• 인근 부동산 공인중개사를 방문해서 확인

2. 주택 임대차 표준 계약서 사용

• 대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세 피해를 예방할 수 있습니다.
• 공인중개사에게 표준 계약서를 사용하도록 요청

3. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인

• 전세 보증금 피해가 발생하는 경우 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제 되므로, 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모를 확인하여 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 가늠할 수 있습니다.
• 등기소, 인터넷등기소 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급하면 [을구]에서 근저당 및 전세권 확인 가능합니다.

4. 임대인의 세금 체납여부 확인

• 미납세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있으므로 전세 피해 발생 시 임차인이 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.
• 임대인의 납세증명서를 발급(임대인 동의 필요) 받으면 체납여부를 확인할 수 있습니다. (국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급 가능합니다.)

5. 선순위 보증금 확인

• 다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재하므로 당사자보다 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 향후 전세 보증금 피해를 겪었을 때 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.
• 임대인 또는 임차인이 주민센터 또는 등기소를 방문하여 확정일자 부여 현황을 발급받으면 됩니다. (임대차계약 이전에는 임대인의 동의가 필요합니다.)

전세 계약 후

전세 계약 후 꼭 확인해 주세요.

1. 임대차 신고
2. 전입신고
3. 전세보증금 반환 보증

1. 임대차 신고

• 임대차계약 신고는 법적 의무입니다. * 신고 대상 : (지역) 전국(道 관할 군 지역 제외, 경기도 내 군 지역은 포함), (금액) 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원 초과
• 대차 계약 신고를 하면 확정일자가 부여되어 우선변제권을 획득할 수 있습니다.
• 온라인 신고 또는 관할 주민센터를 방문하여 신고하시면 됩니다. (확정일자 부여를 위해서는 임대차 계약서 필요)

2. 전입신고

• 전입신고는 법적 의무입니다. *신고 사유 발생일로부터 14일 이내 신고, 위반 시 과태료 최대 5만 원(주민등록법)
• 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다.
• 관할 주민센터 방문하거나 정부24 온라인으로 신고하시면 됩니다.

3. 전세보증금 반환보증 가입

• 전세가격 하락 등 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 보증 기관에서 대신 반환해 드립니다. * 수도권은 보증금 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증 가입 가능(주택도시 보증 공사 기준)
• 주택도시 보증 공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후 가입하시면 됩니다.

결론

전세 사기 유형이 다양해지면서 피해를 입는 사람이 많아지고 있습니다. 유형 5가지를 꼭 숙지하고 계셔야 계약을 할 때 좀 더 철저하게 사기를 당하지 않게 예방할 수 있습니다. 그리고 전세계약 시 확인 체크리스트를 참고해서 꼼꼼하게 전세계약을 하면 좋습니다.

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